1、 遼海中鹽新城寫字樓營銷推廣方案目 錄第一部分 鲅魚圈寫字樓發展情況 第二部分 項目所處市場環境分析 第三部分 競爭性個案樓盤分析 第四部分 鲅魚圈寫字樓發展趨勢預測 第五部分 項目SWOT分析 第六部分 項目功能和形象定位 第七部分 項目客戶群體定位 第八部分 項目營銷策略 第九部分 宣傳推廣及媒介組合策略 第十部分 營銷執行策略 第十一部分 推廣相關建議及工作計劃表 第一部分 鲅魚圈寫字樓發展情況一、 寫字樓發展階段劃分鲅魚圈的寫字樓發展時間較晚，從九十年代初期開始才有真正意義上的寫字樓，且發展的起點低。進入90年代后期，鲅魚圈寫字樓發展由初期品質較低的辦公寫字樓逐漸發展成為具備初級智能化2、的現代寫字樓。寫字樓隨著鲅魚圈經濟的發展大致經歷了以下幾個階段：時間（年）寫字樓項目鲅魚圈經濟發展描述上世紀90年代初期到本世紀初營口外運、營口外代、吉林糧油、口岸賓館、撫順石化大廈、華能外招等發展較為緩慢第一階段：分析：此階段寫字樓絕大部分都是國有企業投資興建的賓館,以單位自用辦公和招待為主,多余部分對外出租。作為鲅魚圈第一批真正的寫字樓是營口外運和營口外代，該批寫字樓規劃的起點低，品質較差、功能欠缺。目前，這批寫字樓物業陳舊、內部配套設施老化，存在安全隱患等一系列問題，已經很不適應現代辦公的需要，入住單位逐年減少，空置率增加。隨著新型寫字樓的蓬勃發展，這批寫字樓在未來將難以避免被淘汰的命運3、。此階段寫字樓呈現以下特點： 投資方：主要是國家企業駐營口港單位。 市場行為：計劃經濟氛圍比較濃，主要用以是出租。 地理位置：主要集中于營口鲅魚圈新港一號門附近。第二階段：時間（年）寫字樓項目鲅魚圈經濟發展情況2001年2005年紅運的海運大廈、群星的萬興公寓發展較快分析：該階段的寫字樓興建主要以私營企業作為投資方為主。這也表示著寫字樓開始由計劃向市場的轉變，改變了以往都是以單位為寫字樓興建方的現象，此階段的寫字樓市場呈以下特點： 投資方：民營企業為主。 市場行為：出售為主，出租為輔。 地理位置：主要集中于世紀廣場位置，地理位置比較好，周邊商務配套比較完善。第三階段：時間（年）寫字樓項目鲅魚圈4、經濟發展情況2006年至今新聞大廈、金鵬公寓發展較快分析：以新聞大廈為代表拉開了鲅魚圈寫字樓正式對外銷售的局面，并且創造了鲅魚圈寫字樓銷售的良好佳績，改變了以往只租不售的局面，進入了真正意義上的市場化。2008年底奕豐置業改造了原來的爛尾樓“金龍大廈”還是想以出租為主的精品寫字樓最終與2009年夏季改為商務酒店。這一階段的寫字樓整體設計標準上要高于前兩個階段，但是也存在設計標準低下的產品，如：新聞大廈。此階段寫字樓存在以下特點： 投資方：開發商為主。 市場行為：出售。 地理位置：分布上出現了以世紀廣場為主，其他區域共同存在的格局。二、 鲅魚圈寫字樓呈現特點 鲅魚圈區城市經濟發展水平和速度影響著5、商務活動程度，進而影響市場對寫字樓物業需求。 鲅魚圈區城市經濟發展的不平衡，影響著鲅魚圈市寫字樓市場的發展。 鲅魚圈區以港口貿易為主，產業結構不合理，是制約鲅魚圈市寫字樓發展的重要因素之一； 鲅魚圈區寫字樓普遍存在物業管理水平不高，內部商業配套缺乏，停車位不足等問題，是制約寫字樓品質提升的重要因素。 鲅魚圈市寫字樓總體品質不高，物業環境較差，尚未有達到真正意義上的5A標準寫字樓，市場缺少軟件和硬件都能達到高品質的寫字樓。寫字樓總體市場特征目前，鲅魚圈區的專業的寫字樓共計4處。而鲅魚圈高品質的寫字樓幾乎，無法滿足當前的市場需求。這就造成了供需不平衡的矛盾：一方面在售寫字樓空置較高。一方面企業單位6、買不到高品質、專業化的寫字樓。三、 鲅魚圈寫字樓整體情況概述在九十年代中后期開發興建的老的寫字樓已經不能滿足現代企業的辦公需要，隨著幾座新的寫字樓投入市場，鲅魚圈目前營口外代大廈、營口外運寫字樓等將逐漸被市場淘汰。從2004年開始新推出的寫字樓項目中也可以看出市場供應上存在的結構調整變化，以“萬興公寓”、“海運大廈”“金鵬公寓”等為代表的純商務寫字樓正在成為市場的主角。從建筑面積來計算，這一部分純寫字樓占到了在售面積的2/3以上。這一部分寫字樓的供應拉動了鲅魚圈寫字樓市場的整體檔次的上升，這也是近年來鲅魚圈經濟快速發展的表現，優化了鲅魚圈的辦公環境和投資環境。特別是海運大廈和萬興公寓的建設，使7、鲅魚圈的寫字樓向規范化方向發展，改變了傳統寫字樓的格局。因此，隨著這批真正意義寫字樓投放市場，鲅魚圈寫字樓市場將走進了一個新的發展階段。四、鲅魚圈寫字樓分布及發展情況鲅魚圈市的寫字樓原來主要集中在原港口一號門附近。主要是因為，該區域是營口港口貿易辦公中心，進出港口碼頭、各港口貿易有關單位近等便利條件。還有一部分貿易企業就把辦公室設在了港口附近的住宅樓里和酒店的客房商住兩用。隨著港口的擴建、營口港業務大廈的遷移還有鲅魚圈區行政中心的南移寫字樓逐漸的也以世紀廣場和以日月道為中心的兩個板塊。在新的港務局業務大廈和港口四號門中間位置的人大樓已經公開轉讓，其用途肯定是寫字樓為主的商住兩用樓盤，這將是以港8、口貿易為主的企業首選之所。日月大道的規劃是打造鲅魚圈的“CBD”，是鲅魚圈行政、金融商務中心。更多的服務型、外地企事業單位住區辦事處分支機構、中小型私營企業等會以這里為落腳點。五、鲅魚圈寫字樓分布的板塊特征鲅魚圈寫字樓市場按區域板塊及形成類型劃分，可以分為兩大類型3大板塊：一類型：港口一號門及疏港路板塊、世紀廣場板塊二類型：日月大道板塊。從分布區域上看：一類型的寫字樓主要分布于港口為中心的老城區，二類型寫字樓主要分布于近年來鲅魚圈經濟、行政中心的區域。從形成時間上看：一類型寫字樓主要是老寫字樓和新建寫字樓，二類型寫字樓主要是新建寫字樓。從區域劃分來看：發現一類型兩大板塊主要集中于港口附近，二類9、型一大板塊主要是新城區日月大道，這主要于鲅魚圈的規劃有關。世紀廣場所在老城區：規劃以商業和住宅為主。 老城區過去作為鲅魚圈市政府所在地，是鲅魚圈經濟、商業中心區域，所以分布了早期的寫字樓。隨著港口擴建和隨著港口的擴建、營口港業務大廈的遷移因此，在未來鲅魚圈城市發展過程中，該區域將仍然是鲅魚圈寫字樓的聚集中心之一。 政府行政中心的南移，遺留下的辦公樓大多都要改建成為寫字樓。港口一號門及疏港路：規劃以物流為主。 港口一號門和疏港路沿線一直是鲅魚圈區的物流企業的所在地。倉儲、港口貨運都以此為主。日月大道：規劃以行政、人文、金融商務。 南部新城區的快速發展，特別是國稅局大樓、開發區中心醫院的投入使用，10、使鲅魚圈的新城區格局得以形成。隨著鲅魚圈投資服務中心（政府）的遷入，鲅魚圈的行政中心轉移，人大、政協、公檢法辦公大樓、市民服務中心、大劇院、圖書館等項目的開工建設，使該區域內的政務功能和商務功能得以加強。 相對于老城區而言，區域內部交通條件比較好：道路寬敞、路況良好、交通通達度高，并且區域內景觀好、環境優美，有利于現代化辦公。另外，辦公環境的形成對政府機關有一定的依附性。所以，該區域將會成為鲅魚圈寫字樓市場開發的熱點。六、鲅魚圈寫字樓市場表現1、政策面對寫字樓發展的影響“遼寧五點一線”已經被國務院定為“遼寧沿海經濟帶”國家戰略。中心點鲅魚圈作為國家級開發區，遼寧省沈、大之間重點發展的城區的優惠11、政策將迎來世界和全國各地的投資者。中央銀行新的房貸政策的出臺，提高房地產貸款門坎，“新八條”、七部委出臺的新政等。雖然新政對房地產市場造成很大的震動，但是新政主要是針對住宅市場，寫字樓投資基本不受期房禁止轉讓、征收營業稅等限制。這對寫字樓投資是個利好，所以原本準備投資住宅的一部分資金，轉而流向對寫字樓的投資。這是新政后寫字樓在開發量、銷售量增長的重要因素之一。住宅的“禁商令”也將會驅使原來在住宅樓里面辦公的企事業單位出來投資自己的物業。2、鲅魚圈寫字樓市場供應、需求分析鲅魚圈目前較為專業的幾處寫字樓空置率很低，但由于配套設施、管理服務不到位很多企業還是“望樓興嘆”。大部分中小型企業還都集中在賓12、館和高層住宅里，截至2008年底鲅魚圈注冊的有限公司在1700多級家左右（比2004年的數量增加了1倍），市場需求很大。走職能化、集中式、節能型、優質服務等特點，是商務寫字樓發展的必然趨向。3、商業地產銷售前景與商品住宅市場相比，商務樓市場雖然比不上其熱銷火旺，但也隨著鲅魚圈市整個房地產市場的熱銷，商業地產的日漸成熟，甚至國內部分大中城市已出現商務樓盤旺銷的市場景象，不但積壓樓盤有所消化，新樓盤的上市量劇增且銷售前景看好。另外，經濟的快速、平穩的良性發展，都將有利于中外經濟合作及中資企業的發展壯大，這勢必增大市場商務樓的需求，進而刺激并促進商務樓盤市場的開發與銷售。房地產開發企業經過近幾年的市13、場化運作，逐漸找到了市場定位的感覺，即“以人為本”，以市場為導向，做適合消費者口味的“精品”樓盤。一批以開發高密度、厚利潤、低水平物管為榮的開發商，正向適中密度、科學規劃、設計，良好物管尋求發展空間，并以智能化、集中式、節能型、優質服務等為新賣點。這些新盤無論是品質上還是功能設計上都優于舊盤，無形中給商務樓市場帶來一股清新的風。但同時也顯現出，隨著市場供應量的進一步放大，未來競爭力將越來越大。04年開始萬興公寓、海運大廈、新聞大廈、金鵬公寓等寫字樓引領鲅魚圈商業樓市新趨向，其開發、建設、流通和消費將逐步走向規范與成熟，因此，隨著這批寫字樓投放市場，鲅魚圈寫字樓市場將走進了一個新的發展階段。4、14、目前鲅魚圈寫字樓市場需求分析板 塊板塊特征主要客戶港口一號門及疏港路板塊交通便利、配套不完善、商務氛圍不濃厚倉儲物流企業、港口貿易企業、外地企業駐鲅魚圈分公司世紀廣場板塊商業氛圍濃厚、交通便利、配套完善港口貿易企業、外地企業的駐鲅魚圈分公司、分支機構、本地企業、中介服務類、代理公司、中小型私營企業日月大道板塊交通通暢、商務氛圍濃厚、配套完善、金融、科技類企業、外地企業的分支機構、中介服務類企業、貿易類、實業類等本地企業5、理想中的寫字樓應具備哪些條件“甲”級寫字樓應具備的條件：物業管理完善、地理位置好、交通狀況好、大廈內部配套設施齊全及環境舒適/安靜/綠化是理想中的寫字樓,普遍認為“甲”級寫字15、樓應該具備的最重要的條件。是否看重目標物業屬于“甲”級寫字樓：總的來說，在選擇物業時， 68%非?？粗鼗虮容^看重所選的寫字樓是否屬于“甲”級寫字樓。 第二部分 項目所處市場環境分析 透視寫字樓市場一 起步較早，發展較晚寫字樓在城市建設中更像是一張城市名片，反映了個城市經濟總量的大小和發展速度快慢。同時寫字樓的發達程度，也是個城市商貿活力的最直接反映。它的繁榮對提升城市魅力形象、點綴都市亮點都起到了很大的作用。 過去，鲅魚圈寫字樓無論從層高、外立面、配套、建筑品質上，都比較落后。目前，鲅魚圈的經濟發展速度很快，從而也催生了鲅魚圈寫字樓的發展。近年來，營口開發區（鲅魚圈）始終堅持“三為主，兩致力、16、一促進”（以提高吸收外資質量為主，以發展現代制造業為主，以優化出口結構為主，致力于發展高新技術產業，致力于發展高附加值服務業，促進國家級經濟技術開發區向多功能綜合性產業區發展）的立區之本，立足于“建設億噸大港，打造百萬人口新城區”的功能定位，堅持“開放立區，以港興區，工業強區，旅游活區”的發展思路和“產業發展園區化，城市開發生態化，港口建設現代化，商貿物流國際化”的運作理念，解放思想，開拓創新，推動了全區招商引資和對外開放的長足發展。隨著“遼寧沿海經濟帶”納入國家戰略，同時鞍鋼鲅魚圈新廠的投產，鲅魚圈正加快推進工業城市，為鲅魚圈大力發展、大力建設提供基礎保障。鲅魚圈商貿、金融、中介服務行業將會17、大幅度興起，這就需要催生更多作為商貿辦公場所的專業化寫字樓的出現。目前鲅魚圈寫字樓無論在硬件還是軟件上比起周邊幾個三類或同類城市是落后的。但根據鲅魚圈市新城市規劃，鲅魚圈的人口規模將達100萬、招商引資的力度不斷加大，城市的整體發展空間擴大了，必然帶動寫字樓市場的健康繁榮發展。高新技術產業、高附加值服務業的招商思路，必然帶動一批品質高、配套設施優、軟硬件都十分上檔次的高端寫字樓的誕生。而目前鲅魚圈高品質的寫字樓寥寥無幾，無法滿足當前的市場需求。這就造成了供需不平衡的矛盾：首先一批在售中低端寫字樓空置，其次企業單位買不到高品質、專業化的寫字樓。二政策推進，發展迅速目前鲅魚圈城市經濟發展速度較快，18、未來三五年，是鲅魚圈崛起的關鍵年，同時鲅魚圈正面臨著“遼寧沿海經濟帶國家戰略”的大好機遇，鲅魚圈作為遼寧沈、大之間新興的港口城市，依托東北最近出?？诘膬|噸大港、遼寧沿海經濟帶的中心點，在發展空間有著很大的張力。隨著國內一些大型企業或跨國公司分支機構的入駐增加，像一些世界500強企業的地區總部如果設在鲅魚圈，鲅魚圈肯定就必須要有高品質的寫字樓供其使用，鲅魚圈對高品質的寫字樓的需求必將隨之增加。這樣高端的寫字樓會影響市場對與之配套的高端寫字樓物業提出更高的要求，從而帶動高端寫字樓物業的發展。鲅魚圈寫字樓目前普遍存在物業管理水平不高，內部商業配套缺乏，停車位不足等問題，這是制約寫字樓品質提升的重要因19、素?，F在鲅魚圈真正意義上達到5A標準的寫字樓沒有，整個市場都缺少軟件和硬件都能達到高品質的寫字樓。從長遠看根本不能滿足未來鲅魚圈城市快速發展的需求。這幾年鲅魚圈新推出的寫字樓項目在市場上熱銷中可以看出，高檔純商務寫字樓正在成為市場的主角。而這種推陳出新的過程必將拉動鲅魚圈寫字樓整體檔次的上升，這也是近年來鲅魚圈經濟快速發展的外在表現，同時鲅魚圈的整體城市形象得到了美化，促進了城市商貿的快速發展。還有些寫字樓已經開始向智能化方向發展，改變了傳統寫字樓的功能單一、陳舊的格局。因此，隨著發展的加快，鲅魚圈寫字樓市場必將走向個欣欣向榮的時代。三未來競爭激烈鲅魚圈市的寫字樓現在主要集中分布在世紀廣場板塊20、。該區域是鲅魚圈區的老城區中心，交通便利、配套完善、商業氛圍較濃。特別是港務局業務大廈的落成，未來幾年將以其為核心形成港口貿易的商務中心。原人大辦公樓、財政局培訓中心的改建都將以寫字樓為主，郵政大廈原來就是很多船貨代理等港口貿易公司駐地，相信重新裝修后依然會把寫字樓出租作為主要收入之一；據此500米的原華能二部也將由大商集團打造的寫字樓、商住兩用樓所取代。未來五年內隨著世界經濟復蘇依托鲅魚圈新港的港口貿易會逐步增加，世紀廣場板塊將變得炙手可熱。日月大道板塊目前還是一個空白，但目前所有沿線地塊的規劃中都有商住樓，比重都很大。特別是地處日月大道和遼東灣大街交匯處米高（遼寧）公司開發的“亞龍灣一號”21、規劃建設三棟商住樓。未來的競爭將會十分的激烈。第三部分 競爭性個案樓盤分析一、 重點個案分析 （1）個案基本情況項目 亞龍灣壹號紅運大廈 翔峰商貿大廈 所屬區域 物業位置 占地面積 建筑面積交付時間層數物業類型分隔面積車位個數出售出租交付標準內部配套（2）硬件配置類別建筑結構外墻消防安防大堂電梯空調通訊車庫花園廣場（3）物業用途規劃項目名稱用途規劃u 硬件設施方面u 環境設計方面u 內部配套方面（4）物業管理服務項目物管公司物管費用電梯費空調費從調查結果看，目前鲅魚圈的物業管理費在1.2元左右，收費標準比較低。物業管理服務內容和樓書宣傳的相差很大，未兌現的較多。 目前寫字樓市場物業管理水平不高22、，物業管理提供的服務有限，不能滿足現代辦公的需要，有的寫字樓甚至沒有中央空調系統。有的寫字樓甚至沒有物業管理公司（ ），已投入使用的比較高檔的新寫字樓，軟件服務和物業管理跟不上。主要原因是目前整體物業管理水平低下，從業人員素質較差，造成物業管理和物業形態不相配套。（5）產品定位和推廣（6）價格、銷售方面類別銷售均價預期租金去化方式目標客群開盤時間銷售率入住戶數入住率二、綜合平析對以上調查分析，我們認為， 鲅魚圈在售寫字樓均價約在30004500元/左右。由于寫字樓所處地段、品質、硬件配套、物業管理服務的差別，從而導致其售價相差很大。去化方式上，開發商均以出售為主，面積分割上60幾百平方米不等。23、定位高端寫字樓以大客戶為主，堅持采取整層或者半層出售模式結合小面積散戶出售。去化情況來看，去化較好的分兩種：一是開發上利用關系營銷、爭取大客戶。由于鲅魚圈整體經濟格局的制約，集團性落戶大企業、地方成熟性企業數量并不多，大客戶數量有限，開發潛力不大。二是分隔中小戶型，爭取投資性客群。這類自由分隔的散戶型吸引了大量有閑散資金的投資者，去化情況較好。從入住企業情況來看，鲅魚圈寫字樓市場剛起步，并未形成入住企業類別群聚現象，從在售寫字樓項目推廣概念也可看出，均以自身形象或者地段吸引目標客戶，并未出現市場成熟發展階段的金融行業、科技企業集聚的辦公物業。就目前寫字樓的現狀，走規?；_發、品牌化經營之路，注24、重項目的前期市場調研與可行性分析，偏重科學實效的營銷策劃，依市場需求，審慎的市場定位，時尚實用的產品設計，并力求樓盤的均好性，這是一個方向。因此，易居地產服務認為：本案可以充分利用行政、位置、智能、品質、品位等特點，提高物業品質，建立高層次的物業形式，在鲅魚圈房地產市場建立標志性的、領先的物業品牌形象。易居地產服務建議在中鹽大廈的大樓中設置一些人文、藝術方面的裝飾擺設，增加商業交流、商業服務氣息較濃厚的共享空間，籍此提高整個的物業檔次，給整個鲅魚圈房地產市場帶來新概念。相比之下，基于本案地標性的區位優勢，優良的品牌形象中鹽大廈，以及準確的市場定位(首座國際化，全功能商務寫字樓)等多項均好性因素25、，使本案具備了一定的競爭優勢與強勢賣點，且功能齊全、設施配套完備，優質化物業管理，因此，本案在某些競爭層面上具備了在2010年寫字樓市場上搶占先機的理由。第四部分 鲅魚圈商業辦公樓發展趨勢預測隨著鞍鋼新廠的投產、與之配套的企業涌入，加之高新技術產業、高附加值服務業的招商思路，再就是隨著工商管理部門注冊要求的規范化，以住宅為注冊辦公室的不再予以注冊；寫字樓的需求不在是港口貿易企業為主。業內人士認為，商業寫字樓時代快要到來，是由于鲅魚圈社會經濟持續發展、人們置業、投資觀念改變、房地產科技進步、土地資源日益稀缺等因素綜合作用的結果。 土地稀缺逼迫樓盤“長”高。隨著城市化進程的加快，人口劇增與不可再生26、的土地資源的短缺成為最尖銳的矛盾，尤其是城市中心地段地塊越來越少。目前，區內地價每畝已達數百萬元，開發商大多通過建高層，使土地成本盡量分攤，降低開發成本，控制總房價，讓消費者接受。 技術、設計、創新成為現代辦公新觀念。 辦公寫字樓的升溫很大程度上來源于政府對城市發展的定位與升級。 住宅市場雖然價格有上漲趨勢，但各樓盤普遍感覺銷售速度難以提升，老百姓對整個地產投資更加謹慎，炒房資金開始逐步流向股市和其他投資領域。從投資層面看一般認為住宅銷售較低廉的，寫字樓市場反而熱銷。 寫字樓如能吸引大量社會閑置資金。預計2010年上半年就會形成大的影響，開發量將大幅度提高。 還有很多公司選擇在小區辦公的核心問27、題還是為了節約成本開支。小區公司的泛濫源于制度的不健全，住宅禁商令的規范將成為中低端商用寫字樓市場的絕對利好。在住宅禁商后，大批的中小公司將回歸寫字樓市場，有相當一部分企業將選擇中檔寫字樓作為自己的辦公地點，因此寫字樓將會成為近期的投資亮點?？偨Y：隨著鲅魚圈在環渤海經濟圈崛起中發揮著越來越重的作用，一種大發展、大建設的鲅魚圈速度正在加速著這座城市的崛起。 城市戰略、旅游立區、億噸大港、鞍鋼新廠、仙人島化工碼頭、全民創業，一個個催人奮進的字眼，洋溢著未來繁榮的鲅魚圈必然是一派欣欣向榮局面。而作為城市發展見證表象的寫字樓，也正面臨前所未有的機遇。第五部分 項目SWOT分析項目的優勢(S) 地理位置28、得天獨厚本項目處于新城區的一級核心地段，緊鄰兩條交通要道 日月大道和平安大街，政府規劃的該區域政治、文化、教育和金融商務中心，具備開辦商業的地理條件和區域優勢，周邊政府機構和居民社區林立，消費資源豐富。項目地處中心，公共建設、配套設施成熟齊全，交通便利，住宅小區密集，高收入人群集中，商業繁華，地理位置十分優越。 綜合資源優勢明顯 學區：本項目試驗中學、新世紀小學、遼寧省試驗學校（小學、初中部）等省重點校積聚于此。 交通：本項目所處日月大道中段，平安大街、青龍山大街中間形成交通平面合圍和地理立體放射的絕對優勢。 配套：從本項目出發步行5分鐘可達商業大廈購物廣場，老城區商業區域僅距此5分鐘車程。 29、規模：本項目占地 平方米，由1棟22層高尚智能化寫字樓、一層地下停車場（約 個車位）和地面廣場（約個車位）組成。臨路有600平方米的商業廣場。 物業：完善的物業管理，優質的物業服務，內容主要包括：采用大廈統一VI形象系統進行配置，創建統一的大廈標識系統；24小時治安巡視；對外來人員（訪客、裝修人員等）進行有效控制和管理，消除治安隱患；多種保安崗位相結合（門崗、巡邏崗、交通崗）；車輛停放管理；不間斷巡視；綠化養護；保潔服務;代客洗衣業務；免費代訂機票服務；禮賓車出租服務；私人區域清潔服務；工程有償維修服務（適用于租房客戶）；代繳話費服務；日常應急藥品提供服務 。 項目的劣勢(w) 認識度問題 寫30、字樓市場發展不平衡，對高層寫字樓特點和優勢的認識不夠。這也跟 前幾年的居民收入水平有著很大的關系，因為高層寫字樓一般都屬于高檔辦公區，房價較高，物管費也較高。但近兩年來，隨著經濟的快速發展，收入的不斷提高，人們也越來越能認識與接受了！ 周期可能較長。本項目規模較大、定位較高、周期稍偏長。 購買人群有限。由于本項目定位較高，所以購買人群就主要集中在黨政機關和大中型企業、中小私營企業和個體經營辦事處等。 項目機會(O) 熱點板塊的積極影響 隨著寫字樓市場逐漸整體放量上行，項目所處日月大道板塊為又一新興商圈南部新城區商圈，作為一個高起點、高標準、超時代的規劃建設區域，其商業前景必將成為繼原商業大廈商31、圈之后又一嶄新亮點區位,區域內樓盤以明顯的品質優勢占領市場。 投資機會分析 城市總體布局將在現在城市的基礎上向 南方向拓展，特別是南部已成為城市擴張的主要方向之一。城市發展南進優勢明顯，擴寬了本項目的升值空間。并且本項目地段是 的絕佳地段，所以本項目的實施是符合 市場需要的。發展空間和升值空間都有很大潛力。 品牌的打造在面對激烈的市場競爭，樹立自己的品牌形象是極為重要的，本項目是一個很好的切入點，只要成功地開發本項目，引領了鲅魚圈辦公環境，創造了良好的社會效益和經濟效益，這無疑是打造品牌的一個極佳機會。 競爭機會本項目周邊同類競爭樓盤相對不多，所以本項目在開發時間和位置上占有很大的機會。項目威32、脅(T) 直接競爭對手對項目造成的威脅在項目的周邊地區正在興建和籌劃的樓盤，對本項目的客戶群起了一定的分流作用。 開發高潮帶來的競爭壓力大量樓盤不正常地集中上市，有可能今、明兩年出現擠爆市場局面；即使大盤穩健，但屆時個案競爭必然極為激烈。再加上市政配套 的不斷完善，區域的區隔逐漸被打開，競爭的能級范圍和區域范圍擴大， 客戶的分流情況更為嚴重。 小 結：根據上述項目的SWOT分析，該地塊在地理、環境、規模及 發展規劃方面都極具開發的潛力。其中對本案不利的因素，需要開發商與各方面群策群力，深入細致的做好工作，采取相應對策的基礎上將不利化為有利，對本項目做最大價值的挖掘。在未來幾年中，本案一定會成為33、 城市建設高檔寫字樓發展的模本。第六部分 項目功能和形象定位（略）第七部分 項目客戶群體定位目標客戶定位大、中型貿易公司 機關企事業單位 私營企業/科貿企業 駐地辦事處/投資者 服務企業/創業型企業 租賃性中小型企業 創意產業/文化產業特征：更理性、更專業、更文化、更具品質和品位，同時關注規劃遠景、地價的升值潛力、高層成熟度、配套功能完善度及聯動效應等。第一目標群投資者 由于住宅禁商的再度實行，寫字樓的投資市場在未來將表現得十分活躍，為投資者提供了一個新的選擇。眾所周知，住宅投資風險低，前期投入小，只需要總樓價的三成首期，對一些擁有住房公積金的個人投資客，前期的投入就顯得更加輕松，投資住宅不愧34、為一個“保本”的選擇。但是，住宅由于市場供應量較多，不同地點的物業之間可替代性高，所以租售金額的上升空間相對較低，住宅的投資回報率也相對偏低。同時，目前租賃市場上的出租住宅，將處于供過于求的狀況，因為鲅魚圈原來房價起點低，很多人都有一套或幾套住房，導致住宅投資常常要面對空置的問題，住宅的收租期就變得更難以預測。與此同時，隨著寫字樓日益顯現的市場商機，盡管目前市場寫字樓的供應也會逐漸增大，但相比之下寫字樓相對稀缺，短時期內無法彌補較大的市場空白。 當然，高投入帶來的當然就是高回報，寫字樓租金水平為30元/平方米/月，投資回報率達8-10%。 第二目標群大中型企事業單位 這類企業對寫字樓的要求是：35、以客戶需求為中心，提倡人性化的溝通與交流，引導智能化向國際水準看齊，具有綠色環保辦公理念，能提供更多舒適共享空間，以及滿足全球經濟一體化的需要，達到國際化商務社區的標準。國際化：大型國際化企業的總部和客戶、市場之間，起著橋梁的作用，大量的信息和物資的流動將成為其商業職能最主要的部分。大到對于城市資源利用的最大化，如何占據最適合行業發展的地段和位置，小到對國際商務時差問題的克服。 形象化： 現有的寫字樓項目大多立足實際使用方面的考究，但對形象并沒有完善的系統化考慮，除了極個別的標志性建筑，幾乎看起來都差不多，與周邊大中城市和一些國際化城市的知名寫字樓相比，在樓宇和建筑的整體形象方面還有很大差距。36、具有鮮明個性、技術先進的高貴標志性形象已經成為現代國際化商務的基本要求之一。 服務化：現代國際化商務對寫字樓的要求已經不僅僅滿足于硬件上的規范和先進技術的運用，對于軟件的建設提出了更高的要求，其集中體現是對物業管理水平的要求。國際知名物業管理公司在深圳寫字樓物業管理領域的進入已經說明了這個需求。 根據 新城市規劃，到2010年， 的人口規模將達50萬、用地規模達280平方公里、經濟規模將突破400億元，城市的整體發展空間擴大，大型企事業單位和知名品牌都會相繼眷顧 。對此類寫字樓的需求量將大大增強，當前現有的一些大型企事業單位的辦公環境也已經不適合其發展的需要，能提升企業品牌和形象的辦公環境已是37、他們的首選。 他們的最大共同點應是價格承受能力強。第三目標群創業型企業 這類企業由于剛剛起步或者經營時間不長，資金實力不甚寬裕，但是他們的目標遠大，不僅僅只局限在方寸見寬的普通辦公區，他們非常注重企業形象和企業品牌的提升，捕捉市場的熱點新聞和社會發展動態，辦公空間不一定太大，80-160平方就比較合適，但需要有優越的辦公環境和高效的智能化服務。第四目標群租賃性中小型企業 這類企業由于資金實力相對缺乏、對高檔寫字樓的投資還執有觀望的心理，對市場的前景預測還沒有足夠的把握；但是他們也非常注重企業形象和企業品牌的提升、優越的辦公環境和高效的智能化服務，以租賃的方式進行試探性入住的可能性較大，這樣就為38、投資型用戶創造了空間?？梢援a生出兩種結果：其一，租賃后的企業由于發展迅速，企業實力不斷壯大，本大廈也比較適合他們的要求，會考慮租賃形式轉化為二次購買行為；其二，租賃后的企業由于經營的不善或者其他諸多方面的原因，退出租賃。據市場分析，前者途徑占優。第八部分 項目價格定位及營銷策略一、項目價格定位選取和項目類比性、競爭性較強的以 廣場、 廣場、 大廈、 作為參考對象u 市場比較法：選取未來可能進入市場的寫字樓項目作為比較：樓盤名稱地理位置銷售價格（元/平方米）樓盤描述建議銷售價格 元/平方米左右u 租金收益測算：樓盤名稱地理位置租賃價格（元/平方米/月）樓盤描述（備用）本案寫字樓市場定位，以市場初39、期30元/平方米/月的租金計算，按照8-10%的平均投資回報率計算，市場價在3600-4500元/平方米左右。綜合以上市場比較法和收益測算法，建議本案市場定價為 元/平方米左右。根據本案上市時間和鲅魚圈寫字樓市場分析，未來競爭還是很激烈，寫字樓市場價格不會出現 的增長速度，綜合考慮市場風險因素，建議本案上市售價為 元/平方米左右。二、項目營銷策略鑒于項目體量和產品入市時機，結合產品定位和目標群體分析，弱化競品對其威脅，我們將通過以下策略優化產品優勢，把握銷售時機，創造項目應有價值。 項目運作策略示意圖：銷售引導期項目公開期銷售強銷期銷售持續期 項目引導期期策略示意圖：項目準備項目蓄勢項目入市 40、確定銷售中心并做好案場形象包裝 確定銷售中心人員及工作分配，加強業務培訓。確定工程形象包裝 出臺案場管理及考核制度并做好客戶積累確定地面+空中媒體組合 分析客戶并進行總結分類確定前期推廣思路及方案 確定銷售物料及開盤方式 確定相關工程及規劃設計方案 計劃性嘗試發布產品信息 項目銷售階段策略示意圖：銷售公開期 銷售強銷期銷售持續期 銷售尾盤期把握銷售時機，控制銷售節奏，形成持續銷售。發布銷售廣告，直接訴求產品。 總結銷售方式及方法，完善銷售行為。整合媒體渠道，統一廣告形象。 不斷實施銷售活動，形成新的銷售刺激點。準確定位，認清目標客戶群體。 根據工程進度展示樓盤形象，更新畫面內容。確定開盤方式，41、正式發售產品。 測算媒體效果，優化媒體種類，擴大宣傳渠道。系列SP活動， 制造銷售熱點。 制定收尾期的銷售計劃及促銷方案，確保銷售目標。 實施SP活動及其他銷售活動根據目標群體，策劃系列業主活動，如聯誼會、節假日活動。為了調動客戶參與性，舉辦業主論壇、有獎征集活動。產品上市初期，召開產品解析會，邀請規劃、設計專家解析。純粹的銷售活動，階段性實施優惠促銷活動，調動購房熱情。與相關媒體合作，開展專題報道，穿插產品熱銷信息。銷售收尾期促銷活動，減輕銷售存量，完成既定目標。第九部分 廣告推廣及媒介組合策略（一） 項目推廣的總策略（遞進式） 項目形象的告知和概念形象的滲透（形象告知期和形象積淀期）招商熱42、點的塑造和目標客戶的積累（形象樹立階段）針對性意向說服和維持性品牌形象（收割期），在該總策略指引下，將本案的銷售招商高潮態勢控制在公開期和春季房交會前后。（二）廣告媒體宣傳戰略 1、以鮮明的“得核心者 得天下”和輔助推廣語融會貫通，輔以獨具風格的概念包裝和項目展示包裝，訴求項目特色及優勢，積累廣告效應，逐步形成良好品牌形象。 2、以項目特色和項目優勢為根基和吸引目標客戶群關注程度為主線，系列性組合廣告媒體宣傳，分階段推出廣告媒體宣傳主題和宣傳手段。 3、靈活運用各類廣告媒體，采用戶外視覺廣告、電視及廣播宣傳和網絡全東北房產覆蓋廣告為主體，拓展報紙軟文廣告、點對點（DM）郵局投遞、項目活動組織、43、專業公共場合宣傳架等形式為輔助；對項目進行多位一體的廣告宣傳攻勢；并積極制造爆炸性新聞，加強新聞媒體效果的宣傳。（三） 廣告推廣原則 針對本項目所針對目標客戶群體的需求形態、特征、心理，制定相應的推售策略、價格策略、促銷策略、廣告策略。做到“集中兵力，直擊目標消費群體”。 配合工程施工進度和銷售目標，在時效期間內順利完成推廣宣傳；并根據不同時期廣告宣傳主題和目標進行不同的媒介組合，抓住項目的品質、風格、特色、優勢及客戶需求等不同內容，以高端商務為主線，重點從政策性優惠、智能化服務、個性化辦公、生態型空間商務等多方面進行廣告訴求，使本項目的廣告宣傳形成特色鮮明的傳播方案和達到預期的項目推廣效果。44、（四） 項目廣告推廣分解思路 第一階段推廣思路 工作內容： 籌備營銷方案和項目整體宣傳推廣計劃，準備預售合同等文本，推行告知性廣告。 推廣目的： 提示項目強大優越性，灌輸得中心者得天下的新主張，抬升地段優勢和前景熱度，吸引目標群體的注意。 推廣的手段策略：a、軟文造勢。采用軟文形式，灌輸得中心者得天下的新主張； 提示本案的背景優勢。b、DM廣告：收集目標群體中部分企業名錄進行點對點的專向投遞宣傳，通過郵局發布折頁廣告、項目文字介紹、特定企業入駐理由說明等資料；在一定程度上可以控制項目的規劃定位。c、電臺廣告：由于軟文廣告是項目大形象宣傳概念，而DM廣告又是針對性極強的廣告載體；電臺廣告的采用，45、在一定程度上可以實現擴散式純廣告效應，將項目的信息更廣泛的傳播給目標群體。d、戶外廣告：本案施工現場樹立概念性廣告。e、展示廳廣告：項目展示廳是接待來訪人員的重要地點，其布置要具有很強的項目優勢、美觀性和煽動性；由于初期來訪人員較少，展示廳裝修可放于施工現場圍墻同時進行。f、電視廣告：以住宅為主，寫字樓和公寓為輔，進行宣傳。(4) 階段性推廣重點該階段的廣告主要從項目的大形象推廣宣傳角度出發，過多的渲染重點放于項目的概念提煉的推廣，地段的優勢和投資前景的展望，從而增加項目的曝光度和項目的社會公眾熟知度。本階段推廣重點為以軟文廣告為主，輔以進行施工現場的形象宣傳。(5) 階段性推廣的目標：本階段46、主要以告知性、概念性廣告為主，不強調進行銷售訴求，因此本階段的推廣目標只是引起公眾注意。 第二階段推廣思路 工作內容：評價預熱期廣告效益，制訂階段性廣告調整計劃；擴大廣告范圍，落實新增廣告媒介宣傳，制定聯合性全方位攻擊型廣告組合； 推廣目的： 從細節性廣告和針對性宣傳角度出發，擴大項目概念的影響，提升項目優勢的社會認可度，挖掘和培養一批直接的潛在客戶，形成一種特定的口碑效應，從而吸引更多目標群體的注意。 推廣手段策略： a、公交車體廣告：城市中一道流動性最強的廣告媒介，其對于項目大形象的視覺宣傳有著良好的效果。 b、電梯廣告：由于本案目標群體為企業，而固有的商務寫字樓廣告正是目標群體接觸較頻繁47、的手段之一。本案電梯廣告對于項目針對性宣傳有較大的作用，也是本階段的宣傳重點。 c、展示廳廣告：展示廳廣告是每個房地產項目必不可少的手段之一，也是項目推廣、引導、說服目標客戶的最有利手段；因此展示廳廣告有必要聘請專業的裝修工作進行設計、裝飾。假如第一階段沒有制作完善的展示廳廣告，為了保證來訪客戶接待及時使用，建議本階段設計及裝飾完成展示廳布局。 d、路牌廣告：根據項目其他手段的使用效果分析，根據項目實際推廣宣傳的需要，可以考新增路牌廣告攻勢，加強本案的曝光度。 e、延續廣告：經過第一階段的廣告推廣，及時分析前階段廣告的效用；并根據廣告計劃評價，對前階段廣告進行一定的刪減或加強。該階段由于硬性廣48、告比較密集，階段性廣告計劃可以暫時不采用軟文宣傳；而更多的加強DM廣告和電臺廣告。階段性推廣重點 該階段的廣告推廣主要從項目產品的特色定位和招商的細節形象推廣角度出發，有針對性的進行目標訴求宣傳。本階段的推廣采用全方位、攻擊型項目銷售目標宣傳，主要采用電梯廣告、報紙廣告和展示廳廣告；同時添加公交車體廣告以增強項目的曝光力度，再輔以新篩選目標的DM廣告和必要的路牌、電視等媒體型廣告，加強對目標群意向的引導性和誘惑性的攻擊型宣傳。 階段性推廣目標：吸引更多的人前來訪問和咨詢為主要目標；本階段在經歷大肆宣傳后，項目的知名度將大大提升，在同類項目中得到轟動的效果，為明確意向客戶奠定良好的基礎。 第三階49、段推廣思路(1) 工作內容：評價前階段的廣告宣傳效果，制訂階段性廣告調整計劃；制造新聞與輿論攻勢，組織相應招商促進活動，加強軟文宣傳力度，通過前期推廣所獲得的招商效果氛圍訴求本案的價值內涵。(2) 推廣目的：本階段的推廣工作主要是通過組織項目開盤等促進活動來積累和維護客戶，并樹立本案的形象，強化項目優勢的宣傳；同時根據前兩階段宣傳所產生的實際結果進行新聞性訴求，制造更多的軟文廣告宣傳。(3) 推廣手段策略：a、項目開盤活動計劃。組織項目開盤活動，邀請市、區政府、管委會、業界知名人士等相關部門的重要領導出席，同時安排媒體記者，制造新聞，以系列報紙新聞廣告和項目介紹性軟文廣告及公關行為，將本案的推50、廣計劃拉入高潮。b、簽約新聞發布會?？紤]前期廣告推廣的密集發布，本階段應該也已經有了部分目標群體基本確定。在前期推廣中，重點選擇幾家知名目標企業的廣告、策動和公關，力求拿下其入駐意向。如此本階段可以利用這些知名企業的自身品牌吸引，組織簽約新聞發布會，以策動其他企業的入駐請求。c、危機性公關廣告。本廣告計劃是針對前兩階段的廣告效果不能達到預期的一種危機公關廣告計劃；該公關廣告根據前期的各類媒體評價進行有效的選擇，并增加電視廣告、租賃代理等等高成本廣告計劃，以盡快完結項目的推廣和達到預定的目標。(4) 階段性推廣重點該階段廣告推廣的重點主要以事實現身說教的促進廣告計劃，以項目的開盤活動和新聞發布會51、，利用活動的組織來制造新聞和完成招商目標的軟文性宣傳。本階段的推廣重點是相關活動的組織和公關，并根據需要進行報紙性廣告計劃；同時根據前期的推廣效果，制訂相應的危機公關廣告。(5) 階段性推廣目標經歷三階段的聯合式、全方位廣告攻勢，本階段應該基本完成了項目的主動型廣告推廣計劃。由此本階段推廣目標應該重點以簽約為主。 第四階段推廣思路(1) 工作內容本階段的主要工作是意向客戶的談判工作；同時有計劃的保留新聞性公關，籌劃向意向性登記客戶進行關于客戶形式發展現狀報告的DM廣告宣傳。(2) 推廣目的：本階段的推廣目的主要是為了促進簽約率和儲備后續租戶資料；計劃性采“最后期限”式競爭性壓迫宣傳策略，吸引更52、多的目標群成為意向性客戶；同時采用登記客戶的DM廣告以激發其簽約心態。(3) 推廣手段策略：a、登記客戶的DM廣告：根據前期意向性客戶登記資料，制作銷售進度報告和相關的開放政策，進行DM廣告，以激發其簽約的意愿。b、威脅性廣告：根據項目的招商實際效果，利用前期各類媒體的效果評價，對本案招商的剩余部分進行威脅性的廣告公示，以吸引更多的目標群意向。(4) 階段性推廣重點：本階段的推廣重點是采用威脅性的公示宣傳，以“最后期限”、“僅剩不多”等壓迫型廣告公示，促進猶豫客戶的簽約和新目標客戶的意向談判。(5) 階段性廣告目標經歷完整個項目的推廣計劃，本階段應完成整個項目的招商目標；并儲備足夠的后續目標群53、。(五) 媒介策略1 媒介策略計劃按照上述的項目廣告推廣策略，本項目主要采用報紙軟文、DM直郵、電臺廣播、戶外展示、電子屏幕、公交車體、活動新聞、網絡介紹及必要的路牌廣告等廣告媒體。本案在推廣上，既要追求“卓爾不凡”的休閑商務個性，又要廣泛深入地確立項目“認知、認同、認可、認租”。因此在媒體方面，以立足鲅魚圈為主，盡可能采用輻射全國的新聞媒體，擴大項目的影響范圍。本案電視、廣播、戶外平面視覺、和DM心理疏導的廣告方式，全方位、多形式、交互型、多角度、針對性的覆蓋目標受眾；同時，各媒介在廣告發布時間和頻率上互為補充，保持廣告的持續性，起到持續的說服和提醒告知作用。2 具體媒體的選擇和發布計劃（154、）報紙軟文：考慮到軟文的效力和覆蓋面，本案軟文的發布主要選擇營口日報開發區版或營口晚報進行軟文宣傳。其中第一階段軟文發布計劃為每月三次，內容主要針對項目的大形象宣傳；第二階段配合項目開盤和新聞發布會進行數次的計劃性軟文，內容針對廣告活動和專家評價為主。第四階段根據需要也可選擇1次計劃性軟文，內容主要針對項目的品牌形象，從而為后續招商提供更多的支持（該軟文計劃不列入本次廣告推廣計劃）（2）DM直郵廣告：DM直郵廣告是一直非常針對性的廣告方式，其需要對直郵廣告的目標群體進行正確的把握。DM廣告的內容主要包括宣傳折頁或項目樓書和介紹性文字內容。第一階段DM廣告投遞約8000份作為廣告，也是對本案目標55、群定位的一種測試；以保證項目定位的正確性和合理性。第二階段DM廣告投遞約15000份，進行明確的目標群廣告，并加強知名目標企業的廣告推廣活動。第三階段和第四階段DM廣告投遞共約10000份，其中預告性廣告（新客戶宣傳折頁廣告）占其中的5000份，另5000份為提醒性廣告（銷售進度統計公告）主要向猶豫中的意向性客戶；具體的投遞時間安排在后續廣告推廣調整計劃中明確。（3）電臺廣播廣告：電臺廣告是一種覆蓋面非常廣的媒體，其價格也相對的低廉；本案目標群主要為企業老總和創業者，該類人群大部分具有私家車或者商務車，而且“汽車商務”也比較頻繁，由此選擇營口或遼寧交通廣播電臺的較為理想。第一階段作為公告式廣告56、階段，建議發布約半個月的廣告頻率以測試其效果，主要廣告內容和軟文形式基本一致。第二階段作為激發性廣告階段，建議發布約一個月半左右的廣告頻率以攻擊性沖擊目標客戶的聽覺；主要廣播內容是以項目的優勢和特色進行訴求。第三階段可以暫緩電臺廣告；在第四階段前期重新啟動電臺廣播，廣告內容主要為銷售現狀的訴求。建議發布約半個月左右時間。（4）戶外展示廣告：戶外展示廣告是沖擊目標群體視覺最好的媒介之一；也是美化本案形象的最直觀媒介；戶外展示包括戶外廣告牌的制作和銷售展示廳的裝修。第一階段主要在工地現場申報橫幅招商廣告和其他戶外廣告牌；內容以項目效果平面圖進行銷售公示和特色宣傳。第二階段主要是進一步強化展示廳設計57、和裝修;施工現場可以再做一次滲透性的宣傳調整。第三階段，根據項目的實際銷售效果或需要，選擇戶外廣告牌，以增加項目曝光度。第十部分 營銷執行策略基于項目的規模和銷售階段，我們的營銷執行要與之相適應。根據每一階段的任務不同、銷售目標和推廣主題的差異，都應有靈活的執行目標和實施策略。為了達到預想目標，我們把營銷執行分為以下步驟實現：第一階段：項目引導期執行項目銷售工作展開項目形象系統設計及展示項目工程情況相關落實執行第二階段：項目公開期執行項目工程情況跟進執行項目銷售工作全面推進項目形象系統更新及補充項目工程部門及配合銷售工作推廣更新并有力支持銷售工作案場執行并組織銷售團隊工作第三階段：項目強銷和持58、續期執行項目工程基本成型跟進執行項目形象維護并完善執行項目銷售工作跟進執行項目工程部門及配合銷售工作推廣補充及配合銷售工作加強案場職能有力消化尾盤量第十一部分 推廣相關建議及工作計劃表根據目前項目進展情況，我們深入進行實地考察和項目調研，經過不斷思考并結合我們在實踐中運作經驗，初步提出以下推廣建議，供貴司參考： 目前項目工程進度已經進入實施階段，但項目現場形象包裝和本盤形象主題推廣卻嚴重滯后。 從整合營銷角度來看，項目推廣必須先行，營造高檔寫字樓氣勢，渲染銷售前期氛圍，制造市場關焦點，把握高檔寫字樓制高點。 區域寫字樓和高檔住宅容易分流客戶，對本案可能會形成潛在威脅。為了形成差異化，攔截其他樓59、盤客戶，售樓中心應顯著突出寫字樓、住宅、公寓、門市等，還要注意與現場形成互補。中鹽新城 工作計劃與進度安排表目 標 責 任執行單位引導期公開期強銷期持續期尾盤期銷 售 周 期 預 期計劃編列日期：2009-10-11甲方乙方 （開盤） 產品內容建筑圖紙提供工程進度表物業管理計劃單體建材、設備表規劃設計提供銷售輔助工具各種效果圖制作 模型制作 買賣合同業務報表答客問 開發商/設計單位背景 銷售配價定價策略 單元配價 價格調整方案 付款方式 折扣執行管理 營銷工作計劃行銷定位策略 產品賣點整理 客源地域分析 銷售策略研究 銷售速度控制 30%50%80%銷售策略調整 銷售節奏控制競爭個案鎖定 競爭個案跟蹤 廣告策劃制作廣告總策略 案名/標志設計 樓書設計 平面媒體設計 戶外看板設計 輔助宣傳品售樓現場包裝 活動策劃及媒體新聞發布開盤活動 促銷活動媒體選擇 媒體投放計劃 媒體投放分析 終端SP活動事件營銷活動售樓處售樓處設計與布置 辦公用品配備 銷售道具 案場管理操作工作人員配置 人員培訓 業務流程管理 工作服裝統一 案場主管操作業務考核標準 銷售報表銷售分析 由于對本項目實際工程進度和與其相關項目資料掌握不夠全面，以上工作計劃安排和工作進度只是針對現行在建的工程進度而設計安排的， 待準確資料反饋后，我們將制定更加完整和詳細的工作計劃安排和銷售進度計劃表。2009年10月11日